vol.217 住宅ローン選びとリスク対策

こんにちは。
お家づくりコラム、本日のテーマは「住宅ローン選びとリスク対策」です。

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マイナス金利が解除された上、
インフレが慢性化しつつある現在は
更なる金利上昇の可能性がかなり高まってきていますが、
この状況の中あなたは変動と固定
どちらを選んだ方がいいとお考えでしょうか？

現時点では、変動金利の場合0.7%前後、
固定金利の場合1.8%前後と
その差が1.１%もありますからね。

では、家づくりの総額を4000万円、
40年返済で全額借入れをすると仮定し比較した上で、
固定を選びたいとお考えの方はどうすればいいか？
そして、変動を選びたいとお考えの方はどうすればいいか？
についてお伝えしていきたいと思います。

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✔️固定を選びたい方

少々金利が高くても
ずっと変わらない安心感を得たい方は
固定金利を選びたいとお考えだと思います。

この場合、返済額は116,962円となるため
おそらく現在の家賃より大きく負担が
上がるのは間違いないと思います。

そして、これに加えて
賃貸の時にはいらなかった税金が必要になるし、
火災保険料も高くなるためさらに負担は上がります。

ゆえに、学資・医療を含めた
生命保険の見直しをしていただきつつ、
車にかける費用も最低限に抑えていただければと思います。

もちろん、出来れば
家づくりの予算を少しでも落とすのが
理想的であることは言うまでもありませんよね。
4000万円の予算を3700万円にするという風に。

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✔️変動を選びたい方

同条件で変動金利を選ぶ場合、
返済額は95,567円と
先程の固定に比べて21,395円も減少します。

固定を選ぶ場合より
幾分ゆとりは出来ることになるわけですが、
変動金利の場合、
金利が途中で変わるリスクがあるため
そうなった時の返済負担に備えて
浮いた分は丸々貯蓄に回すようにしてください。

もちろん、固定金利を選ぶ方同様に
学資・医療を含めた生命保険も見直しつつ、
車にかける費用も最低限に抑えていただきながら。

変動金利は半年ごとに金利が見直されるものの
5年間は返済額が変わらないというルールと
5年後の返済額見直しの時点でも
125％以上にはならないというルールが存在するので
たちどころに家計が厳しくなることはありません。

しかし、金利が上がれば元本の減りが遅くなり、
かつ未払い利息が積み上がっていくことになるので
生涯ローンに苦しめられる可能性が格段に高まります。

ゆえに、そのリスクヘッジのためにも
とにかく繰上げ返済資金を貯めていく
という意識を持つことがなにより大切だと思います。

以上、これから家を建てる方は
参考にしていただければと思います。

それでは、また次回。

vol.216 ローンの有無とローンの取扱い

こんにちは。
お家づくりコラム、本日のテーマは「ローンの有無とローンの取扱い」です。

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建築費の上昇に伴って
家づくりにかける予算を上げざるを得なくなったため、
現在は夫婦で収入合算をし
住宅ローンの借り入れをすることが
ごく一般的になりつつありますが、
そうなればご夫婦そろって
信用情報が必要となってくるため、
家づくりに動き出す前にお互いの収入はもちろん
抱えているローンの返済状況を把握しておかないといけません。

現在は、携帯電話の機種代金が
基本分割払いになっているため、
誰もがローンを抱えた状態で暮らしているのですが、
住宅ローンの審査で重要なのは、
ローンを抱えていることではなく
そのローンをキッチリ返済しているかだからです。

要は金額の大小にかかわらず
忘れることなく、遅れることなく、踏み倒すことなく、
真面目に支払っているかどうかを
銀行は審査で見るというわけですね。
ゆえに、まずはこの点からおさえていただければと思います。

では、返済履歴に決定的な傷がなく
住宅ローンが借りられるとして、
借入額はどのように決まるのかについて
続いてお伝えしていきたいと思います。

例えば、フラット35という
住宅金融支援機が取り扱っている全期間固定型住宅ローンの場合、
借入額の目処を算出するのに、
税込年収が400万円未満なのかそれ以上なのかで違ってきます。

400万円未満の場合、
年収の30％が年間支払限度額になるのに対し、
400万円以上となると
年収の35％が年間支払限度額になるため、
399万円と400万円で比べてみると
年間で20.3万円（月額だと1.7万円）も
返済可能だとみなされる額が違ってくるという感じですね。

そして、これを35年返済にて
現在のフラット35の金利（1.82%）で逆算してみると、
借入限度額は年収399万円の場合3097万円、
年収400万円の場合3622万円と
525万円も違ってくるということになります。

ゆえ、フラット35においては
年収が400万円以上か未満かで
ずいぶんと条件が違ってくるということを覚えておいてください。

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✔️返済中のローンがある場合

続いて返済中のローンがある場合、
これはどのようにみなされるのかについて
お伝えしていきたいと思います。

この返済中のローンに関しては、
住宅ローンを借りる上で完済するとしたら
ローンがないものとしてみなされますが、
完済せずこれまで通り払っていくとしたら
その返済額が毎月の返済可能額から
差し引かれることになります。

仮に、年収が400万円だとしたら
毎月の返済可能額はフラット35の場合だと
400万円×35％÷12ヶ月＝11.66万円となるのですが、
返済中のローンが3.66万円ありそれを完済しないとしたら、
返済可能額は8万円に減ってしまうというわけですね。
（11.66万円-3.66万円=8万円）

そして、そこから逆算して金額が借入可能額となります。
35年返済、金利1.82%だと2483万円ということですね。

ゆえ、ローンがある場合は、
それを完済するかどうかも
あらかじめ考えておいていただく方が
スムーズに進んでいくかと思います。

先程の場合、借りたい金額が3500万円だとしたら
全て完済しないと満額借りることが出来ませんからね。

あるいは手元にある資金では
どうしても完済出来ないのだとしたら、
奥さんにも名義に入ってもらって
収入合算して住宅ローンを借りるという手段を使うか、です。

家づくりの予算が上がってしまった現在、
このローン対策は割と多くの方についてまわる問題だと思うので、
スムーズに家づくりをしていただけるよう
あらかじめ夫婦で腹を割って
金銭面の話し合いをしておいていただければと思います。

それでは、また次回。

vol.215 数字マジックに踊らされない

こんにちは。
お家づくりコラム、本日のテーマは「数字マジックに踊らされない」です。

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住宅ローンの借入額は
1．返済額
2．金利
3．返済年数
この3つによって決まるので、
家づくりの予算設定とは
この3つをどう組み合わせるかを
考えるということになります。

例えば毎月の返済額と返済年数が同じでも
変動金利を選ぶのか、はたまた固定金利を選ぶのかによって
借入額は大きく違ってきます。

毎月の返済額を10万円、
返済年数を35年で設定した場合、
仮に変動金利が0.7%だとしたら
借入額は3724万円となりますが、
1.8%の固定金利を選ぶとしたら、
借入額は3114万円となり、
同じ返済額でも610万円も
家づくりにかけられる予算が
減ってしまうことになりますからね。

また、返済額と金利が同じでも
返済年数を変えるとこれまた借入額は大きく違ってきます。

毎月の返済額を10万円、
金利を固定型の1.8%で設定した場合、
35年返済だと借入額が3114万円ですが
これを40年返済にまで延ばすと
借入額は3419万円となり、
5年返済を延ばすだけで
305万円多く借りることが出来ます。

あるいは、先程お伝えした0.7%の変動金利の場合、
35年返済だと3724万円だった借入額が
40年返済にすると4185万円にまでなる
といった感じですね。

ここまでをまとめると
固定金利で35年返済にした場合と
変動金利で40年にした場合では、
1071万円も家づくりにかけられる予算が
違ってくるというわけです。

もちろん、これだけの金額が銀行の審査で通れば
の話ではあるのですが、
仮に通るとして理想の家づくりを実現するためには
これだけの予算が必要だとしたら、
そうせざるを得ない方も
決して少なくないのではないでしょうか。

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✔️数字マジックの結末

そして、建築費はもちろん土地代や外構費に至るまで
ずいぶんと高くなってしまった現在は、
それでも予算が足りないという方もいらっしゃると思いますが、
そうなると返済額の見直しをせざるを得なくなります。

変動金利0.7%返済年数40年の場合、
返済額10万円を11万円にすると
借入額は4185万円から4604万円まで増えるし、
返済額を12万円にすると
借入額は5022万円まで増えるといった感じですね。

これは一見とんでもない数字のように
見えるかもしれませんが、
資金計画のやり方を間違えると、
いとも簡単にこれだけの総予算に膨れ上がってしまうのが
現在の家づくりの恐ろしいところです。

このリスクへの対応策もないまま家づくりをしてしまうと、
金利が上がると、あるいは収入が減ると、
たちどころに家を手放さざるを得なくなるかもしれないし、
そうはならなくてもローン返済だけで
いっぱいになってしまうかもしれません。

収入が順調に増えない限り
出費が増える分貯蓄にお金を回す余力が
確実に小さくなってしまうため、
延々とお金の不安を抱えたまま
暮らし続けないといけなくなりますしね。

というわけで、この数字マジックに陥って
後から後悔しないためにも
絶対に資金計画を厳かにしないように
していただければと思います。

それでは、また次回。

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vol.214 新・返済額の目安

こんにちは。
お家づくりコラム、本日のテーマは「新・返済額の目安」です。

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家づくりで最初にすべきは
間違いなく「資金計画」です。

資金計画をすることによって初めて
銀行から調達しないといけない金額が明確に分かるし、
その金額が分かるからこそ
土地にかけられる予算や家にかけられる予算が明確になり、
それを基に動き出すことが出来るようになるからです。

なので、家が欲しいと思った時は、
いきなり土地を探したりせず
まずはご自身の「予算」を明確にすることから
始めていただければと思います。

とりわけ家に関しては、
「予算」という決まり事が明確になっていなければ、
いとも簡単に青天井のごとく予算が上がっていきます。

住みたい地域、土地の広さ、家の広さ、家の仕様、他様々
予算アップの引き金となるトリガーが無数に存在しているからです。

では今回は、資金計画について
少し詳しくお伝えしていきたいと思います。

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資金計画で最初にすべきは
銀行からの借入額をいくらにするかを決めることです。
どんな買い物でも最初に「予算」を決めるのは
ごく当たり前のことですからね。

では、借入額をどうやって決めるのか？
借入額は
1.毎月の返済額をいくらにするか？
2.金利がいくらか？
3.返済期間を何年にするか？
この3つの要素によって決まるのですが、
現在は以前に比べて1の金額が大きく変化しました。

✔️返済負担率の変化

現在のように建築価格が高くなかったコロナ前であれば、
基本ローンはご主人だけで組み
ご主人の給料の手取り金額の4分の1くらいが理想、
3分の1くらいを上限に設定していたのですが、
建築費ももちろん、土地価格・外構費・家具代なども
以前に比べて高くなってしまった現在は、
難しくなりました。

仮にご主人の給料が月30万円の場合、
手取りがざっと24万円、
ゆえに返済額は理想が6万円で上限が8万円、
そこから金利1％、返済期間35年で逆算すると
借入額は2835万円が上限。
ゆえにこれに出せる自己資金を合わせた額が
家づくりの総予算だったという感じが、
現在は建築費だけでこの予算を超えてしまうこともあるし、
おそらく以前に比べて1000万円ほど予算が上がっているからです。

結果、その分
借入額を増やさざるを得ないわけですが、
そうなると単純に返済負担が3万円ほど高くなります。
あるいは返済期間を40年にすると2万円ほどの負担増なのですが、
手取り金額が変わらないまま負担だけが上がるのは
正直な話しんどいですよね。

これに加えて家を持つと
固定資産税や火災保険といった維持費もかかってくるし、
将来のメンテ費用も積み立てしていかないといけませんしね。

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✔️返済額の目安とリスクヘッジ

ゆえに、現在はご主人の給料だけで住宅ローンを組むのではなく、
夫婦で収入合算し
ローンを組んでいただくことが現実的ではないでしょうか。

仮にご主人の給料が30万円で手取りが24万円だとして、
奥さんの給料が20万円で手取りが16万円だとしたら、
合計手取り金額が40万円になるので、
その4分の1である10万円前後が
返済の目安になってくるといった感じですね。

とはいえ、この計画は
奥さんもずっと働き続けることが前提となってしまうため、
出産や育児を理由にフルで働けなくなるという
リスクも想定しておかないといけないし、
あるいは怪我や病気によって収入が減るというリスクも
以前よりシビアに考えておく必要があります。

ゆえに、別の記事で何度も申し上げているように、
家を建てるタイミングでは、
いらない保険は解約しそれを「貯蓄」に回す、
そして家づくりへの負担も出来るだけ軽減し、
その分も「貯蓄 」に回す。

この2つを実行していただき
今後起こりうるリスクに
少しでも備えていただければと思います。

それでは、また次回。

vol.213 大切な家具選び

こんにちは。
お家づくりコラム、本日のテーマは「大切な家具選び」です。

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せっかく自分好みな仕上げで家を建てるんだから、
家具やインテリアにもこだわりたいと
誰もがお考えだと思います。

しかし、家に予算をかけ過ぎてしまうこと、
あるいは、そもそも家具やインテリアに
充分な予算を確保していないこと、
この2点を原因として家具やインテリアは
妥協の産物になりやすい項目でもあります。

これらにも
前回お伝えした外構費用同様に
しっかり予算を確保していただくことをオススメしていますし、
テーブルや椅子などのプロダクトは一生ものであることから、
予算を削るような項目でないことを認識していただきつつ
家具との調和も図りながら
家づくりの計画を立てていただきたいと考えています。

とりわけSIMPLENOTEのような
あえて家の中の仕上げを簡素にしてあるお家だと、
家具やインテリアの選定によって
家の雰囲気がガラリと変わってしまうので
その選定が大事になってきますしね。

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そんなわけで、
家電とは別に家具やインテリアには
100万円程度予算を確保していただきたと思っているので、
一般的なお家に比べて外構費用が圧倒的に安くなるSIMPLENOTEの場合、
そこで浮いた費用を、家具をはじめとしたインテリア予算に
回していただくと丁度いいと思います。

品質の良いものや憧れのメーカー品を購入しようと思えば、
ダイニングテーブルだと15万円〜30万円ほどするし、
ダイニング・リビングチェアーも
1脚あたり7万円〜10万円ほどするし、
照明器具にしてもメインで使いたいものなどは10万円以上しますからね。

また、ベッドに関しても
マットや布団なども合わせると1台あたり10万円ほどするし、
リビング周辺のものも（ラグ・テレビボード・ローテーブル・ソファーなど）
あっという間にこのスペースだけで
30万円〜50万円かかることもざらにあるので、
全て品質の良いものでそろえる必要はないものの
やはり、100万円程度予算を確保しておいたほうが
より楽しんで家づくりが出来るのではないかと考えている次第です。

壁面に飾る絵画やポスター・観葉植物といった
オシャレ感アップに欠かせない大切なアイテムなども
それなりにそろえたいところですしね。

というわけで、
これから家を建てようとお考えの方は、
資金計画の際に家具にも充分な予算を取るように
注意していただければと思います。

もちろんIKEAやニトリをはじめとして
安くてもいいデザインの家具はあるので
予算圧縮も可能ですよ。

家同様に家具も一生使い続けられるくらい
デザインはもちろん構造まで
しっかりと考えられて作られているものなので、
その点も頭の片隅に置きながら家づくりをしていただけたらと思います。
そして家も家具も良いものを選び経年を愉しんでいってください。

それでは、また次回。

vol.212 建築費と外構費

こんにちは。
お家づくりコラム、本日のテーマは「建築費と外構費」です。

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基本、建築会社は家の予算を減らしたくないため
外構工事の予算を甘く見積もり、
出来るだけ建築工事に予算を回したいと考えています。

そして外構予算を甘く見積り過ぎた結果、
思うような外構工事が出来なくなる、
あるいは追加融資を受ける、
貯金を切り崩す、親に援助をお願いする、
などの手段によって不足した予算をカバーせざるを得なくなる
という結末を迎える可能性が高くなります。

資金計画においては
外構予算を正しく配分することが
大幅な予算オーバーを防ぐ重要な鍵の一つとなります。

まず知っておいていただきたいことが、
外構工事費用は
どんな家を建てるのかによって予算配分が違ってくる
ということです。
間取り、窓の位置・形状、家の外観などによって、です。

例えば「ウッドデッキやタイルデッキ」
一般的にウッドデッキやタイルデッキは
建築工事ではなく外構工事で予算計上されるのですが、
弊社のお家のように「中庭」がある場合
それは外構工事ではなく建築工事で予算計上されることになります。

そしてこの時点で50〜100万円ほど
建築予算と外構予算の配分が変わるのですが、
一般的なお家の場合、
周囲から丸見えの場所につくる
ウッドデッキやタイルデッキを
心置きなく使えるようにするためには
同時に目隠し工事が必要となるため
さらに100万円ほど
外構予算を多く確保する必要があります。

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また中庭があるお家は、
採光を家の中心から確保するため
外周部に大きな窓をつくらなくてよくなり、
結果、高い防犯性が担保出来、
外構工事によって防犯対策をする必要がほぼなくなります。

他方、外周部につくる窓から採光を確保しているお家は、
窓の形状によって間取りが分かるし
窓から家の中の状況が分かることから、
塀や目隠し、門やアプローチ、植栽などを施すことによって
防犯性やプライバシーの担保をはかりたいところです。

快適な日々の暮らしを実現するためには、
室内の温度環境を整えるだけじゃなく
プライバシーの担保が欠かせませんからね。

この結果、
中庭があるお家とそうじゃないお家とでは
これらの工事に費やす予算が少なくとも100万円、
使用する材料や仕上げの豪華さや耐久性によっては
200万円ほど違ってくることになります。

資金計画ではこれを踏まえた上で
予算配分を行っていただければと思います。
これが出来ていれば、
外構屋さんとの打ち合わせの際も
お互いストレスを感じることなく、
素晴らしい家の完成に向けてきっと進んでいけるはずです。

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✔️土地によっても左右される

そして、もう1つ外構予算を左右するのが土地の条件です。
隣地との関係性、土地の広さなどによって、です。

例えば、買った土地が隣地との間に境界がある土地だと
その境にある境界の基礎の上に
ブロックやフェンスを作ればいいだけですが、
隣地との間に境界の基礎がない土地を購入した場合、
ブロックやフェンスをつくるための
基礎工事をしなくてはいけません。

また、必要以上に広い土地を買ってしまうと
その分、施工面積が大きくなってしまうし、
境界の距離も長くなってしまいます。

結果、割高に費用がかかるのですが、
草抜きが嫌だから
出来るだけコンクリートを打ちたいとお考えだとしたら
なおのこと割高になってしまいます。

土地を購入する際は
こういったことも意識していただきたいし、
かつ、間取りをつくる際にも
無駄な余白をつくらないことを意識していただければと思います。

以上、今回は不必要な予算オーバーを未然に防ぐために
知っておいていただきたい内容をお伝えさせていただきました。

それでは、また次回。


vol.211 価格の判断基準

こんにちは。
お家づくりコラム、本日のテーマは「価格の判断基準」です。

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建築費を1坪あたりで割った坪単価は、
家が小さくなるほど高くなり、
家が大きくなるほど安くなるのに対し、
建築費の総額はそれに逆行して
家が小さくなるほど安くなり、
家が大きくなるほど高くなります。

坪単価が
家が小さくなるほど高くなり
家が大きくなるほど安くなる理由は、
坪単価が突出して高くなる
キッチンやお風呂といった
水回りスペース以外のスペースが
家が大きくなるほど多くなるからですが、
とはいえ、単純に工事面積が増えれば
その分建築費が嵩んでしまうので、
家が大きくなるほど建築費は
高くなってしまうというわけです。

そんなわけで
家の価格を少しでも抑えたいとお考えの方は、
「坪単価」ではなく「総額」に
価格の判断基準を置くことを
オススメさせていただいているのですが、
この価格に関しては
坪単価以外にもトラップが存在するので、
正しく判断出来るようになるためには
適切な知識が必要となります。

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例えば、価格の中に
「消費税」が入っているかいないか。
仮に2500万円の中に
消費税が入っていないとなると
この時点で予算が250万円狂ってしまいます。

例えば、価格の中に
「本体工事」以外が入っているかいないか。
仮に2500万円の中に設計・確認申請費用・浄化槽費用
・照明器具費用・カーテン費用・シャッター費用・
屋外水道工事費用といった「付帯工事」が入っておらず
それらに200万円かかるとしたら
その時点でこれまた予算が200万円狂ってしまいます。

例えば、使う建材や設備。
仮にその建築会社が標準として
採用しているキッチンが50万円だとして、
あなたがSNSから影響を受け
絶対に採用したいと思っているキッチンが
200万円もする高価なものだとしたら
その時点でさらに予算が150万円狂ってしまいます。

あるいは、
仮にその建築会社が標準として
採用している仕上げがクロスだとして、
あなたが採用したい仕上げ材が漆喰や珪藻土だとしたら
その時点で予算が100万円狂ってしまいます。

あるいは、
仮にその建築会社が標準として
採用している外壁材がサイディングだとして
あなたが採用したい外壁材が塗り壁仕上げだとしたら
その時点で予算が100万円狂ってしまいます。

そのため、興味がある建築会社に
家の価格を尋ねる時は、
自分がやりたいと思っていることをある程度お伝えしつつ、
そこに消費税が入っているか、
「本体工事」だけじゃなく「付帯工事」まで含まれているかを
お聞きしていただければと思います。

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✔️予算オーバーを防ぐ価格の聞き方

SNSを開けば無数に情報が溢れているし、
生涯一度の買い物であることから妥協しにくい分、
基本家の価格は上がる傾向にあると思います。

とはいえ、
じゃあ安易に予算を上げていいのかと言うと
決してそうではありません。

「予算」という要望は、
資金計画から導き出した
理想の暮らしを実現するために必要な要望であるとともに、
気に入ったキッチンを入れたい・・
カッコいい家にしたい・・あれもこれも欲しい・・
などと同列の要望であり、
このバランスを崩してしまうと
後からなんらかの皺寄せが
暮らしの中に起こる可能性が
高まってしまうからです。

なので、建築会社で価格を尋ねる際には、
まずは資金計画を行っていただき
そこから算出された建築費の中で、
自分がやりたいことをお伝えし、
その上でどれくらいの大きさの家を
建てることが出来るのかを
お聞きするようにしてください。

この結果、
理想の家と現実の予算との間の
ギャップに悩むことになるかもしれません。

ですが、このギャップに悩むことなく
突き進んでしまうことほど
恐ろしいことはないというのが個人的な意見です。

ゆえ、価格について適切な知識をつけていただき、
無理ない予算で家を建てることが
出来るようになっていただければと思います。

それでは、また次回。